お問い合わせについてのお返事・ご回答につきましては平成24年5月7日（月）以降になります事をご了承下さい。

大変申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。

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1. 年末年始休業について

お問い合わせについてのお返事・ご回答につきましては平成23年1月5日（木）以降になります事をご了承下さい。

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これからもどうぞよろしくお願い致します！

　　　※一部調整中箇所があります。

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これからの家計の収支を予測しながら、住宅ローンの「借り換え等で対処できるもの（借り換え等の手段により、今後の返済の見通しが立つ）」「借り換えでは対処できないもの（今後の見通しが立たない）」を、ご相談の皆さんとともに見極め、より良いご判断が出来るようにアドバイスしていきます。

すでに住宅ローン返済のために他から借り入れ多重債務で悩んでいる方もご相談ください。 必要に応じて、司法書士、税理士等の専門家と協力しながらお受けいたします。 ご相談等お気軽にお問い合わせください。

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マイホーム購入までの道のりを簡単にご案内します。誰もが初心者だからこそ、事前にポイントを押さえておきましょう。
イベント スケジュール	おさえたいポイント や　注意点
	●ライフプランニング●頭金が２割以上あるか？●諸費用はいくらか？●年間返済額が年収の２５％以内か？ ●購入限度額の把握（いくらまで借りられるか？）
	●ローンの組み方、返済方法の検討●地域の限定●情報の収集●物件のチェック
	●現地調査●不動産会社の信用調査
	●価格、契約、引渡し時期の設定●住宅ローンの仮審査
	●購入決定の判断材料にする●不明な点は納得いくまで説明してもらう
	●手付金を支払う●契約の解除事項に注意●ローン条項を確認
	●契約後は早めに申し込む●各種保険料、ローン手数料に注意
	●物件価格以外の費用に注意
	●抵当権を設定

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「マイホームだけが人生の目標ではない」 「他のことも家族で楽しみたい」 「マイホームは家族を幸せにする為の道具」　・・・とお考えの皆さんもこの頃は多くなっています。そんな皆さんには新築と比べて価格が割安な事が１番の魅力なのではないでしょうか。 程度が良く、割安な中古住宅を探す・・・なかなか大変な作業ですよね。 そんな物件とめぐり合える事は、とてもラッキーなことだと思います。 これをご覧の皆さんもラッキーのひとりになるための３つのポイントは・・・ 物件をたくさん見て、相場観を養う（目を肥やす） 建物でババを引かぬようにするため、よく自分の目で見る。疑問のある時は、納得するまで業者さんに質問すること。 根気良く探す。焦りは禁物。 よく「中古住宅も検討したいんだけど、良い物件がないんですよねえ～」と言われる方がいます。 「どの位の期間探してみたんですか？」と聞くと、３ヶ月～半年という方がほとんどですが、現在のようなご時世、もっともっと時間をかけて探す価値のあるものだと思います。 さらには、お客様のために良い物件を真剣に探してくれる人、相談に乗ってくれる人をまず見つけることをされてはどうでしょうか？

「子供の学校に近い」、「買い物に便利」、「病院が近い」、「交通機関の充実」など、立地条件の良い所で本当は新築したいが、 「土地も建物も希望の面積より小さくなってしまう・・・」 「資金計画がどうしても合わない」 「ちょっと不便だけど郊外にするかぁ」 という方の場合、郊外での新築（土地、建物）と同じ価格帯でも、条件の良い場所で取得できることもあります。

塀やカーポートを建てたり、芝生、庭木を植えたり・・・と土地、建物以外でも何百万とマイホームはお金がかかります。 中古住宅では、これらの物も全て販売価格の中に入っており、その点も大いに魅力でしょう。

新築と違い、中古住宅では現物を見ることが出来るので、日当たりなどの周辺環境をあらかじめ確認することが出来ます。 さらに展示場感覚で間取りや内装なども確認できるため、住んだ場合の生活が想像しやすいことも魅力です。

たとえば、こんな例がありました。 このご夫婦のラッキーな所をまとめると・・・ 土地が理想の南面道路で、２５坪も広くなり、立地条件も良くなる。 建物が８坪広くなり、ご主人様の仕事部屋が出来た。 築７年と外装及び内装が新築同等であった。 大手住宅メーカー施工の為、取得後のアフターメンテナンスが安心。 【さらに重要なことは・・・】 今回、このご夫婦が取得した中古住宅を土地、建物と分けて値段を見ると、 土地（査定価格）：約２，０００万円、建物（査定価格）：約１，１００万円　となります。 ということは、新築計画に比べて土地の価格が約２倍になっていることになります。 そこで、ご夫婦の将来のリスクについて少しだけ考えてみます。 どういうことかというと、将来何らかの理由（減給やリストラ、転勤など）でどうしても売却しなければならなくなった時の事です。 新築計画で取得した場合と、今回取得した中古住宅の将来の売却価格を予想すると・・・ 新築住宅の売却価格の推移 ■取得後（所有権移転登記後）→新築価格の約２割減額 ■１０年後　　　　　　　　　　　　　→約１/３減額の場合あり ■１５年後以降　　　　　　　　　　→査定価格ほとんど無し 上記を踏まえた上で、１０年後の売却価格を厳しく予測すると（土地価格は一定と仮定した場合）・・ なんと、土地価格の比重が多い分、今回取得の中古住宅のほうが、断然高く１０年後に売却できる可能性があることがお分かり頂けると思います。 これでは、新築計画で多額な借入れをしていた場合、『マイホームを売却しても借入れの残債が返済できない』というリスクは高まります。 しかし、ほとんどの皆さんはこの点についてあまり考慮していません。 新築か、中古か、とにかくマイホームをこれから検討する皆さんは十分この点を考慮してください。

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ここ数日、数件の査定をしています。
今週は更に①～②件の査定依頼がきています。
みなさん様々な理由で査定を依頼されるのですが、そこには色々な葛藤が生まれてくるんです。
売主は少しでも高く買ってもらいたい・・・
買主は少しでも安く買いたい・・・
そんな中での査定となりますので、気を使うこともあるんですよ・・・
ただはっきりしているのは、現在土地の価格は下落していて、建物の価値も年々下がっていくものであるという事です。（ちょっと悲しいお話ですが・・・）
例えば、建物の価値というのは新築をして、登記をして、そこに住んでしまえば、その家はもう中古住宅なんです。
なので、その瞬間に業者さんの利益分の価値は下がってしまうという事になるんです。
その後、建物の構造等によって異なりますが、木造建築では一般的に18年～24年で1割程度の価値になってしまうのです。
中古住宅の場合は、ある程度の現価償却をしたものとしての価格設定になる為に、お買い得感はあるかもしれませんね！
新築か中古かでお悩みの方は、その辺も考慮してみては、いかがでしょうか？
そんな感じで今も査定書を作成していますが、この査定をしている物件が近々、HP上に掲載されますので、乞うご期待！ってな感じの今日この頃です。

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「

住宅にいくらまで費用をかけても良いですか？」
「借入れはいくらまで大丈夫でしょうか？」

ファイナンシャル・プランナーに寄せられるご質問のうち、これほどポピュラーで、かつ、ご相談の動機となっているものはないでしょう。
これらの質問の背景には、住宅取得を、ある種の“命懸け”に近いものとして捉えている様子が見て取れます。

同時に、住宅に対して用心深くもなってきたのでしょう。その意味では歓迎すべき傾向なのかもしれませんが、消費者の意識が確実に変わってきたといえるレベルにあるかどうかは、まだ私も判断がつかないでいます。

ここで一つの風景を思い浮かべてみましょう。それは私が日常的に体験するこんな風景です。

ある日曜日の午前中、ライフプランの作成依頼に感じの良い三十代始めのご夫婦がやってきました。温かいコーヒーを飲みながら、まずはお二人の話に耳を傾けてみます。

お二人は近々、住宅取得を検討なさっているとのことですが、
会社員のご主人様の収入だけで奥様と二人のお子様の生計を支えているのが現状。
住宅ローンが心配でなかなか購入に踏み切れないでいるとのこと。

「そうでしょう、そうでしょう」と私が合いの手を入れると、ご夫婦は「どこへ行っても悩みが解消されなかった」と、ここに辿り着くまでの経緯、以前相談した建築会社さんの批判、そしてなぜか“ライフプランニングの重要性について”も語ってくれました。

「このご夫婦なら話が早いな」と、今度は私がライフプラン作成の為のヒアリングを始めます。
私が質問を始めるとご夫婦の息はまさにピッタリ。意見が大きく食い違うこともありません。
まるで事前に答えを用意してきたかの様に、将来についての厄介な質問にも嫌な顔一つせず、ハキハキと明るく答えてくれます。時には見つめ合って微笑んだりしながら･･･。

「若いのによく勉強していて素敵なご夫婦だなぁ」

単純な私はお二人の為に仕事ができる喜びを感じ、ファイナンシャル・プランナーとしての自分の存在意義が高まるのを実感していました。

さて、自動車の買い換えについて質問をした時のこと。
ご主人曰く、「え～っと私の希望は、最低でも300万円の車を新車で購入して、買い換えは７年サイクルで。妻は軽自動車で充分なので予算は･･･150万円もあればいいよねぇ。」「うんそうね。子供が小さいうちは軽で充分だわ。でも7年ももつのぉ？」

ム？ム？ム？（心の中で思うだけ）。先程までの休日の素敵な朝の空気はどこへいったのか…。私は「またか！」と、どこか残念な気分になっていました。

私が活動している地方都市で、自動車は“一家に一台”は当たり前。
むしろ一人一台すら普通で、成人の四人家族なら“一家に四台”が珍しくない車社会です。
とはいえ、このご夫婦の希望通り自動車を買い替えていくとしたら、一体どれだけの費用がかかるのでしょうか？

仮にご夫婦が現在30歳だったとしましょう。
今年新車を購入し、以後70歳までの40年間、7年毎に買い換えながら自動車を所有した場合の総額を計算します。
【自動車の購入費用】

300万円　×　買換え5回　＝　1,500万円　＋　300万円（今年購入分）
150万円　×　買換え5回　＝　　750万円　＋　150万円（今年購入分）

【車検費用】

10万円　×　　　 12回　＝　 120万円
6万円　×　　　 12回　＝　　72万円

【自動車税】

4万円　×　　　 40年　＝　 160万円
8千円　×　　　 40年　＝　　32万円

【任意保険料】

6万円　×　　 　40年　＝　　240万円
4万円　×　　 　40年　＝　　160万円

このように、ざっくりと計算をしてみても3,484万円もの大金です。

自動車を全てキャッシュで購入し、40年間一度も故障や事故による修理が無く、駐車場代もかからなかった場合でこの額です。

実際にはオイル交換、タイヤの買換え費用、自動車を走らせるためのガソリン代もかかります。
住宅に掛かる費用についてはあれほど用心深かったのに、なぜ自動車の取得費や維持費については心配しなくても大丈夫なのでしょうか？

答えは2週間後、ライフプランが完成し、ご夫婦と再会した時に明らかになります。

一生涯に掛かる自動車の費用を目の当たりにしたご夫婦（特にご主人様）は、一瞬“目が点”になり、その数十秒後にはこのざっくりした計算が、紛れも無い事実であることを理解します。

世の中には自称「車好き」「趣味は車」の男性は実に多くいらっしゃるものですが、
その意味するところが「数年毎に好きな新車に乗り換えること」であるとしたら、
これは相当に厄介な趣味というしかないでしょう。

「15年毎に家を新築すること」とか「５年毎に生命保険に入り直すこと」が趣味だと豪語するのと大差ありません。

かくいう私も、実はかなりの「車好き」。
「趣味は車」といってはばからない男性の一人です。

しかし、所有しているのは20年以上前のアメリカ車。7年前に（当然中古で）購入しましたが、
これからも直し直し乗り続けるつもりです。
もちろん自動車に資産価値がないことは百も承知。
損害保険会社はどんな自動車でも6年で減価償却と判断しますから。

しかし､だからこそ私は好きな自動車を乗り続けるのです。

“燃費が悪い、すぐ故障する、税金が高い”といわれるアメリカ車ですが、一生乗り続けても3,000万円掛かる訳ではありません。
「モデルチェンジしたから俺の車はもう型遅れだ」的な、自動車メーカー主導の価値観に巻き込まれてお金を浪費する心配もありません（それより何より私の職業柄、浪費するわけにもいきませんが）。

そもそも自動車がもつ本来の目的を考えてみると「時間を選ばず、他人に干渉されず、好きな荷物を積んで、ドアｔｏドアで移動できること」でしょう。
しかし、これらは何も300万円の新車でなくても達成できることばかり。
この目的が変わらない限り、100万円の中古車でも、20年前の自動車でもいいはずです。

「趣味もあるが、もはや車は生活必需品である」＝「お金を掛けても良い」と考える人もいるでしょう。
しかし、残念ながら我々は高度経済成長の波に身をおいているわけではありません。
何にどの位お金を使うかの配分を慎重に考える必要については理解されやすいのですが、
これは住宅のみならず、自動車についても同様です。

日々の暮らしはもちろん、お子様の教育、老後の生活･･･優先すべき支出は他にいくらでもあります。

ライフプランを作成すればすぐにわかるのですが､3,000万円を超える支出は、
人が一生に掛ける「基本生活費」「住居費」に次いで大きな支出になるのが一般的です。

つまり、ご家族の「余暇生活費」や２人のお子様の「教育費」よりも多額なお金を自動車に掛けるということを意味します。
自動車の買い換えにそこまで「命を懸ける」人はそうは多くない筈ですので、
いま一度「自動車が本当に優先順位の高いライフイベントなのか」を考えてみましょう。

実用と趣味の両面を有する「自動車」は、個人によって大きく価値観の異なる代表例です。
故に相談に乗るファイナンシャル・プランナーにとっても頭の痛い話かもしれません。

特に、私のような車好きのファイナンシャル・プランナーならなおさらです･･･。

だからこそクライアントに問いかけたいものです。
「あなたの生活の中で自動車のどんな機能が必要ですか？」
「あなたの人生にとって自動車はどんな意味がありますか？」
「あなたは車の買い換えに命を懸ける覚悟がありますか？」
ファイナンシャル・プランニングが未来学であるなら､これまでの価値観にとらわれず、お客様と一緒に新しい価値観を作り出すことこそ、本来の姿なのかも知れません。

「実は車が趣味なのです。だから、今の車を一生乗り続けたい」

胸を張ってそう答えてくれるお客様とお目にかかる日を心待ちにしています。

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なぜ困るかというと、お金を貯めるためには「多少の面倒」を覚悟してもらわなければならず、それを「簡単」と感じてもらえるかどうかは人によって大きく異なるからです。

さて、その「多少の面倒」とはいったい何でしょうか？

意外に思われるかもしれませんが、答えは「今の財産総額を常に把握しておくこと」です。
さらに申し上げると「今日の財産がいったいいくらあるのかを即答できる状態にしておくこと」なのですが、皆さんはいかがでしょうか。

家計簿をつけていらっしゃる方の大半は即答できるかと存じますが、家計簿と無縁の方にあっては、即答できる方はほとんどいらっしゃらないでしょう。

今の財産総額を常に把握しておくと、なぜお金が貯まるのでしょうか。

理由は簡単で、そもそも人は自分のお金が目減りするのを極端に嫌がる生き物だからです。

常に財産総額を把握している場合、無意識のうちにお金の使途を限定するようになります。
同時に、毎月の財産総額が増えていく様子がわかるため、時間の経つのを楽しみにできるのです。
逆に、財産総額を把握していない場合、自分の懐がどれほど痛んだのかが全くわからず、使途を思い出せない程度の安易な買い物をしやすくなるのです。
事業運営が上手な会社ほど常々財産状況を把握しているものですが、それと全く同じことです。

「だったら、家計簿が面倒な私はどうすればいいの？」という方にも便利なツールがあります。
ここ１年程で急速に普及してきた「アカウントアグリゲーション」というサービスです。

「アカウントアグリゲーション」という言葉を知らないという方も何の心配もいりません（そんな言葉を知らないのが普通ですから）。
しかし、これまで避けて通れなかった「多少の面倒」を一気に打ち消してくれる画期的なツールなので、覚えておいて損はないでしょう。

ツールの特徴を一言で表現すると「財産総額を常に把握しておくためのインターネットサービス」です。
これを使うためにやることは簡単で、初回のみ自分の銀行口座の情報を登録しておくだけです。
次回からアカウントアグリゲーションにログインすれば、自分の所有している銀行口座の情報を自動的に取得し、一括して表示してくれます。

残高は銀行のホームページでも確かめられますが、日本人は平均4つの銀行口座を持っているといわれています。
つまり、財産総額を知りたくてもA銀行、B銀行、C銀行、D銀行の４つのホームページで確認しなければなりません。
それをアカウントアグリゲーションのサイトでは事前に登録しておいた銀行の残高が一括して確認できるようになるわけです。

誰もが気軽に使える代表的なアカウントアグリゲーションとして、

ポータルサイトgooの「goo通帳＆明細」、
ぷららネットワークスの「ぷららアグリゲーション」、
Yahoo!の「MoneyLook」が有名です。

また、銀行や証券会社でも提供しているアカウントアグリゲーションの代表例では、

ジャパンネット銀行の「JNBアグリゲーション」、
日興ビーンズ証券の「マネーボード」、
マネックス証券の「マネーステーション」があります。

また、有料サービスも登場し、DIONは「マネーアカウントゲート」を月額315円でサービス開始しました。

これだけサービス名を挙げると、いかに短期間で普及したツールかがわかります。
ここまでコラムを読まれた皆さんは、既に自慢できるくらいアカウントアグリゲーションに詳しくなっているのですが、さらにご自身にあったアカウントアグリゲーションを選ぶポイントも紹介しましょう。
1.一覧できる金融機関の対応数

アカウントアグリゲーションは急速成長中のサービスですので、まだ全ての金融機関（コンテンツパートナー）を一覧できるサービスはありません。従って、皆さんが使っている銀行口座を一覧できるアカウントアグリゲーションを選ぶ必要があります。

2.費用の問題

当然ですが、登録料、利用料が安いに越したことはありません。まずは無料で提供されているサービスから試してみるといいでしょう。銀行や証券会社の提供しているサービスも無料ですが、口座開設しているユーザーに限るのが一般的です。

3.情報取得のスピード

情報取得のスピードは使い勝手に影響します。速いところでは、1コンテンツパートナーあたり1秒～10秒程度、遅いところでは1分程度かかります。

4.家計簿ソフトとの連携

私は「うっかりママの家計簿」をプロデュースしている張本人ですが、かねてからアカウントアグリゲーションが束ねた口座情報と家計簿を連携したい と考えていました。それが実現すれば、家計簿記帳の手間を極小化し、面倒くさがりの方でも家計の財産状況を常に把握できるようになるからです。
１の判断方法ですが、実際に私が主に利用している金融機関を例に挙げて考えてみましょう。
●私が主に利用している金融機関（計9機関）

銀行：新生銀行、シティバンク、みずほ銀行
証券会社：日興コーディアル証券、日興ビーンズ証券、マネックス証券、大和証券
クレジットカード：UFJ Masterカード、NICOS VISAカード

これら全ての金融機関を網羅しているアカウントアグリゲーションはまだありませんが、
その対応状況(*1)を比べてみると、使い勝手は一目瞭然です。

■「goo通帳＆明細」（登録、利用料無料）
■「ぷららアグリゲーション」（登録、利用料無料）
■ジャパンネット銀行「JNBアグリゲーション」(無料、口座開設者のみ)
みずほ銀行、日興コーディアル証券、日興ビーンズ証券、マネックス証券、大和証券、UFJカード（計6機関）
■Yahoo!「MoneyLook」（β版、登録、利用料無料）
日興ビーンズ証券、大和証券、マネックス証券（計3機関）
■日興ビーンズ証券「マネーボード」（無料、口座開設者のみ）
みずほ銀行、日興コーディアル証券、日興ビーンズ証券、（計3機関）

おわかりいただけるように、私にとっては「goo通帳＆明細」「ぷららアグリゲーション」「JNBアグリゲーション」の対応金融機関が多く、資産全体を把握しやすいといえます。

これら三サービスは同じエンジンを利用しており、コンテンツパートナーの数も日本最大級。
実は私だけでなく、皆さんにも有利となっているケースが多いでしょう。
逆に対応金融機関数の少なさが気になるのが日興ビーンズ証券の「マネーボード」、マネックス証券の「マネーステーション」です。

3.の情報を取るスピードは、「goo通帳＆明細」「ぷららアグリゲーション」「JNBアグリゲーション」、マネックス証券の「マネーステーション」が速く、ストレスがありません。
逆に遅さが気になるのが、日興ビーンズ証券の「マネーボード」です。

4.の家計簿との連携について触れると、「goo通帳＆明細」「ぷららアグリゲーション」は「うっかりママの家計簿８」ともデータ連携し、銀行とクレジットカード、NTTの電話料金も取り込めるようになりました。

家計簿をつけている方はもちろん、家計簿をつけるのが億劫な方にも、アカウントアグリゲーションは非常に強力な武器になるでしょう。とりわけ、面倒くさがりの方ほど一度使うと手放せなくなるはずです。

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まず、医療費に対する公的な保障の代表例として、健康保険や国民健康保険があります。

入院に対する本人負担額は健康保険(*1)なら2割、国民健康保険なら3割です。
裏返して申し上げれば、健康保険なら8割引、国民健康保険なら7割引で医療サービスが受けられるのです。日常の買い物に当てはめてみると「破格のバーゲン価格」といえるでしょう。

ただし、バーゲン価格は医療費の全てに適応されるわけではありません。
いわゆる差額ベッド代(*2)や高度先進医療費のように、利用料金が全額本人負担になるものもあります。この差額ベッド代についても知っておきたいノウハウがたっぷりとありますので、機会を設けてご案内します。

さて、破格のバーゲン価格の対象となる一般の医療費に話を戻します。

健康保険や国民健康保険（以降は健康保険の8割引で話を進めます）でバーゲン価格となるとはいえ、元となる医療費が高額になれば支払額が膨らみます。

例えば今月の医療費が500万円になったらどうでしょうか。
500万円の8割引といっても100万円。自己負担するには実に大変な金額です。
「だから医療保険が必要だ」と結びつけるのが生命保険のセールストークですが、ここで知っておきたいのが「高額療養費制度」です。

「高額療養費制度」を簡単に説明すると、一ヶ月に自分が支払った自己負担額(*3が一定額（＝自己負担限度額）を超えると、その超えた額を全額バックしてくれるという制度です。

自己負担限度額（月額）70歳未満

上位所得者 139,800円＋（自己負担額－699,000円(*4)）×1％
一般 72,300円＋（自己負担額－361,500円(*5)）×1％
低所得者（住民税非課税） 35,400円

自己負担額が100万円の場合は72,300円＋（100万円－361,500円）×1％＝78,685円つまり、自己負担限度額は約8万円と覚えておくといいでしょう。
さらっと流すとこれだけなのですが、よく考えてみるとびっくりするような制度です。

おさらいすると、そもそも自分で支払わなければならない500万円の医療費をまず健康保険の療養の給付で400万円割り引いてくれるわけです。
さらに、その100万円から（自己負担限度額約8万円を引いた）約92万円を健康保険の高額療養費制度でバックしてくれるのです。
今月500万円の買い物をしたら、492万円も値引いてくれるといえば、その凄さがわかるでしょう。

さて、重要な注意点がひとつあります。

それは自分で請求しなければ利用できないということ。

高額療養費制度は誰も教えてくれませんから、まさに「知らないと損」する話の典型といえます。
請求先は健康保険の場合は健康保険組合(*6)、国民健康保険の場合は社会保険事務所または地方社会保険事務局事務所です。
自分が申請してから高額療養費がバックされるまでには3ヶ月程のタイムラグがあります。

つまり、先の例では92万円は自分で一旦支払わなければなりません。

そのお金がないという場合も、消費者金融やキャッシングを利用しないようにしてください。
市区町村の「高額療養費貸付制度」という貸付制度を利用します。高額療養費でバックされる見込み金額の8～10割の範囲内ならば無利息です。

申し込み先は、皆さんがお住まいの市区町村役場。日本の制度も捨てたものじゃありませんね。

さて、ここまで制度を知るとむやみやたらに医療保険に入る必要がないことがわかります。
もはやお金の心配は差額ベッド代(*7)と入院時の日用品購入代ぐらいに絞られることに気づいた方も多いのではないでしょうか。

(*1)2003年4月からは健康保険の本人負担額も3割に引き上げられる
(*2)健康保険で入れる病室よりも快適さを加味した病室
(*3)健康保険の支払い対象に限る。自分が支払った医療費から差額ベッド代を差し引いたものと考えるとよい。
(*4)2003年4月からは466,000円
(*5)2003年4月からは241,000円
(*6)政府管掌健康保険の場合は社会保険事務所または地方社会保険事務局事務所
(*7)全国平均で一日5,000円程度

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